논문 : 건축물 높이제한 기준 변화가 이면도로에 접한 대지의 개발용적에 미친 영향 -가로구역 전면도로 규정 및 사례를 중심으로-

본 연구는 과거 도로사선제한의 기준으로 적용되어 왔던 `대지접속 전면도로` 기준, `가로구역 전면도로` 기준 및 현재의 `가로구역 최고높이` 기준이 개발용적에 어떠한 영향을 미쳤는지를 확인하기 위하여 시뮬레이션을 통하여 그 작용력을 파악하고 서울시 테헤란로변을 대상으로 실제 사례가 있는지를 확인하였다. 이를 통하여 본 연구는 다음과 같은 사실을 명확히 하였다. 첫째 건축물 높이제한 기준이 1993년과 1999년에 급변하였으며, 그것은 일반적으로 적용되는 높이제한의 틀과는 다르다는 것을 확인하였다. 즉, `가로구역별 최고높이` 기준 전 건축물 높이제한에는 도로사선제한을 가하는 전면도로를 대지에 접한 도로로 보는 `대지접속 전면도로` 기준과 대지가 속한 일정 구역 안에 접한 모든 도로를 전면도로로 인정하는 `가로구역 전면도로` 기준이 있었음을 확인하였다. 둘째 테헤란로에 접한 하나의 가로구역에 대한 시뮬레이션을 통해 `가로구역별 최고높이` 기준에 의하여 개발용적이 일방적으로 상승되었다고 보기에는 무리가 있음을 확인하였다. 즉, `가로구역 전면도로` 기준을 받았던 대지들에서는 급속한 개발용적 하락을 가져왔으며, `대지접속 전면도로` 기준을 받았던 대지들에서도 접도상황 등에 따라 일부 개발용적이 하락하였을 수도 있음을 확인하였다. 셋째 사례조사를 통해 `가로구역 전면도로` 기준이 실제 개발행위에 활용되었음을 확인하여, 법조항 변화에 따라서 현실의 대응이 있음을 명확히 하였다. 건축물 높이제한의 기준에 따른 개발용적의 영향에 대한 이와 같은 발견은 앞으로 건축물 높이제한을 위한 법, 조례, 설계지침 등 새로운 물적제어의 기준을 마련할 때 중요한 판단 근거로 활용될 수 있을 것으로 생각된다.